lighters 歌词专家解读70个城市房价数据:5个核心城市房价“稳”字在头

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      2月22日,国家统计局发布2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。业内人士纷纷对此进行了解读。

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      合硕机构首席分析师郭毅

      总体来看,2019年开局,五大核心城市房价“稳”字当头。

      在调控适度宽松的大背景下,核心城市以“限购限贷”为代表的调控形势依然严峻,特别是“认房又认贷”的严格执行,对于置业客群的购房资格和资金实力形成双重制约,市场需求端的企稳对润滑房价走势起到关键作用。

      70大中城市房价走势中,涨幅靠前的仍以三四线城市为主。

      国家统计局数据显示,1月,房价环比涨幅前三位的城市分别为大理(楼盘)、吉林、锦州(楼盘)和秦皇岛(楼盘)(并列第三),同比涨幅前三位的城市分别是西安(楼盘)、海口、呼和浩特(楼盘)。

      近年来,棚改货币化安置成为推高三四线城市房价的有力推手。虽然根据“新三年棚改计划”要求,2019年全国棚改计划目标有所减少,但2018年全国棚户区改造开工626万套,相比580万的计划目标量超出46万套,对楼市形成的利好拉动仍在持续作用于三四线城市。

      2019年全国房价走势将会如何?综合来看,决定短周期城市房价走势的无非三点原因,人(市场需求)、财(货币信贷政策)、策(调控政策)。

      继天津(楼盘)、成都、南京(楼盘)、武汉(楼盘)等城市在过去两年成为揽才大户后,今年开始,海口、襄阳(楼盘)、嘉兴(楼盘)等三四线城市又开始了新一轮的“抢人大战”,通过人才引进计划的实施,精英人才流入必然会为楼市带来不同程度的增量置业需求,有助市场活跃度的提升。

      昨天,发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中也提出,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,预计未来,产业基础相对扎实的二线城市预计将加速人口流入进程,楼市发展的根基也将得到进一步夯实。

      货币政策2018年开始趋于宽松,今年1月两次调整普惠金融降准口径和全面降准,近期监管层又推动银行加速资本补充,启动永续债、创设CBS工具等,银行信贷扩张能力得以进一步提升,不仅有助于改善房企资金状况,也对个人房贷的成本降低、获批难度减弱起到支持作用。

      央行公布数据显示,2018年全国房地产开贷余额增速达到22.6%,涨速为近4年新高。虽然仍然难以满足头部房企规模化扩张的资金需求,但资金链紧绷的现象已经得到明显缓解,“以价换量”加速回款的动力减弱,房价走势也将稳定。

      刚刚过去的1月,以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿,创下单月新增贷款额的历史新高,充分显示出银行放贷意愿的增强。同时,房贷利率也处持续回落的通道中,随着2019年预期中2 3次降准的实施,商业银行在资金充盈的情况下,如果能够放松“认贷”标准,将对楼市形成更大助力。

      调控政策则是影响购房者预期的关键因素。去年以来,全国20余个城市的放松调控之举,绝大部分未被叫停,而是获准落地执行,显示出中央对于房地产市场管控的变化。

      2019年,在“因城施策,分类指导”的方针下,虽然调控的全面放松不具可能性,但结构化、差异化、区域化放松调控的城市将不断增多,将对置业需求的升温产生一定的促进作用。

      综合人、财、策三个层面,对于不同城市的不同作用力度,2019年,核心一线城市虽然受制于严格调控,房价涨幅趋稳,但发展后劲强劲,仍将保持小幅上涨的价格走势。

      而三四线城市在货币化安置降温的大背景下,如果部分城市的调控宽松的力度有限,空有人才引进计划而缺少相应的产业扶持政策,二者叠加,仍未能替代棚改对楼市的驱动力的话,房价的降温恐将不可避免。

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      中原地产首席分析师张大伟

      2019年1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势主要有几个特点:

      楼市拐点明显出现:一二线城市的二手房价格开始全面下行,代表了本来持续超过45个月的房价上涨,确立进入下行周期。

      如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。(目前多个城市开始了松绑房地产调控,但对楼市的影响较小,除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准,否则价格调整依然是趋势)

      最近也有包括北京(楼盘)、天津等部分一二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏,主要是因为房价跌幅大之下的市场炒作,能不能成为趋势还是看政策。

      从全国房地产市场成交量看,一二线城市已经基本是二手房占据市场主导,特别是一线城市,北京上海(楼盘)等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。

      从城市看,二手房房价上涨集中三线热点城市。二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然是去库存,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。

      特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。 东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策,而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

      2019年开年,一二线城市卖地减少趋势明显,一月,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年同期下调了15.4%,环比下调幅度达到了32.4%

      土地分化严重,热点城市土地市场退烧明显。但整体看,最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现了溢价率下调。

      2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,全国各地在10月前频繁升级调控政策,限购、限价、限贷。限商、限售,多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧。

      中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年的地方两会,针对房地产主要有几个新特点:

      包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、三稳成为未来房地产调控趋势

      三稳成为最关键的政策方向。稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中,大部分省份都明确提及。

      最近是各地两会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

      房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

      未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

      2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,过去过于严格的调控政策出现变化、微调成为趋势。

      2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着,本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

      现在看,市场基本面出现了变化,大部分城市出现了房源多于购房者的现象。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。

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      诸葛找房数据研究中心

      一、新建住宅指数环比涨幅收窄,下跌城市持续增加

      从1月份70城房价指数来看,新建商品住宅上涨城市减少至58个,比上月减少1个;持平城市为3个,与上月持平;下跌城市9个,比上月增加1个。新房市场方面,上涨城市数量连续三月下跌。

      从涨幅情况来看,新房市场整体较为稳定。70城平均涨幅0.61%,涨幅环比收窄0.16个百分点。上涨的58个城市平均涨幅0.77%,上涨城市平均涨幅比上月收窄0.17%。

    

    

    

    

    

    

    70城新建商品住宅房价指数变化城市数量

    

    

    

    

    

    新建商品住宅房价指数变化幅度情况

    

      分城市等级环比看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.9个百分点。北京、上海和广州(楼盘)分别上涨0.6%、0.1%和0.9%,深圳(楼盘)下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

      二、1月70城二手住宅房价指数上涨城市持续减少,仅41城上涨

      二手住宅销售价格指数方面:上涨城市41个,相比上月减少6个;持平城市12个,比上月增加11个;下跌城市17个,相比上月减少5个,二手住宅上涨城市数量连续5月减少。

      从涨幅情况来看,70城平均涨幅0.22%,环比涨幅比上月收窄0.10个百分点。上涨的41个城市平均涨幅0.47%,环比收窄0.14个百分点,涨幅回落。

    

    

    

    

    

    

    70城二手住宅房价指数

    

    

    

    

    

    二手住宅房价指数变化幅度情况

    

      分城市等级来看,1月四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。二线城市二手住宅销售价格环比由升转降,下降0.1%。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

      三、1月新房二手房价格涨幅均有所收窄,三四线城市房价涨幅较大

      从新建商品住宅上涨城市情况来看,1月环比涨幅均有所收窄。大理以2.0%的涨幅高居榜首,其次为吉林,涨幅1.8%。新建商品住宅指数上涨城市TOP10环比涨幅均超过1.2%。

      从上涨较快的城市来看,大部分为三四线城市,由于调控政策较弱,房价涨幅较大,或许也与统计数据滞后有一定关系。

    

    

    

    

    

    

    新房指数上涨城市TOP10

    

      二手住宅方面,环比涨幅超0.6%的城市有13个.其中大理环比上涨1.6%领先,南宁、呼和浩特紧随其后,环比涨幅分别为1.4%和1.3%。

      结合新房、二手住宅指数上涨城市TOP10可以发现,大理、呼和浩特2城新房、二手住宅涨幅均价均位居前十。表明1月份大理和呼和浩特2城房地产市场较热,且房地产较热城市多为三四线城市。

    

    

    

    

    

    二手房指数上涨城市TOP10

er shou fang zhi shu shang zhang cheng shi TOP10

    

     (责任编辑:宋虹姗 HO031)

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