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wangluosese:新房市场半年考:城市分化明显一线反弹二线趋稳三四线降温

不请自来快播 www.duyee.cn 2019-07-05 来源: 供稿/转载

  2019年6月份,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%,同比增长3%。由于单月数据可能存在异动现象,这里结合近6月移动平均数据来进行分析,6月的移动平均同比增速为-0.3%。该曲线月达到本轮周期的最高点之后,便开始下行,期间在2016年的3-4月有过短暂回升,此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后,该曲线月开始震荡下行,下行趋势延续至今,5月份已进入负区间。后续来看,预计该曲线还将继续下行。

  从半年度数据来看,2019年上半年,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年下半年下降10.3%,同比2018年上半年下降0.3%。

  对比历史数据来看,2017年上半年至2018年上半年,40城成交面积连续三个半年度稳定在15万平方米左右,2018年下半年成交面积有所增长,但未达到2016年下半年水平,2019年上半年成交面积重新回到2017年上半年至2018年上半年时水平。在房住不炒的大背景下,下半年成交出现较大回升的可能性不大,成交规模预计和上半年相接近。

  上半年城市分化,一线反弹,二线趋稳,三四线个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降3.2%,同比增长38.9%;18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降7.7%,同比下降0.4%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降17.9%,同比下降8.9%。

  2019年上半年,40城累计成交面积同比微降0.3%。历史走势来看,2017年2月,40城年初累计成交面积同比增速进入负区间,之后降幅不断扩大,年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温,主要由于多地先后出台或升级了“分类调控,因城施策”的楼市调控政策,并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年,40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹,这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多,三季度以来同比增速已持续放缓。2019年1月,40城累计成交面积同比增速曲线轴附近小幅震荡??悸堑较掳肽辍胺孔〔怀础钡拇蠡鞑换岜?,全国性的调控政策短期内不会放松,部分热点城市的调控政策还在收紧,外部国际环境复杂多变,判断出该曲线震荡后还有可能继续下行。

  上半年40城成交面积同比增速排名:北京翻番,三四线年上半年,成交面积同比2018年上半年增长的城市有20个,其中增速前5名的城市分别为北京、珠海、中山、福州和宁波,同比增速分别为131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。这五个城市中,北京由于去年上半年成交量同比下降57.4%,基数较低,今年上半年同比增速最高。珠海和中山都是粤港澳大湾区的城市,今年政策的出台带来一定的利好,成交量同比增速较高。

  成交面积同比下跌的城市也有20个,其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州,跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市,充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后,市场已经明显降温下行。

  2019年上半年,40城新建住宅成交面积同比微降,这主要是一线城市和部分热点二线月份出现了小阳春行情,而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度,住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示,此后苏州、西安等城市纷纷加码调控,西安出台了二线城市中最严限购令。贷款方面,今年以来已有多个城市调整公积金政策,其中多地政策有所收紧,5月份以来,南宁、合肥、南京、成都、天津、福州等多地上调房贷利率。房企方面,5月底,监管部门透露消息将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品;同时,住建部联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

  综合考虑这些情况,部分热点城市调控政策还有收紧的可能,预计全国楼市还将继续降温,下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看,一线城市由于连续两年成交量低迷,已经企稳反弹;东部和中部二线城市后续还有可能继续降温,其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。附注:

  18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波;其中东部二线城市为:苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门;中部二线城市为:郑州、武汉、长沙、南昌;其他(西部和东北地区)二线城市为:南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。

  18个三四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为:扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为:温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。

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